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編者按：在美國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一種新的“即時(shí)買(mǎi)賣(mài)”房屋的方式，即iBuying市場(chǎng)，買(mǎi)家看中好房子之后不用擔(dān)心買(mǎi)不到，賣(mài)家想買(mǎi)房子的時(shí)候也不用擔(dān)心難出手。iBuyers在買(mǎi)房者和賣(mài)房者之間架起了一道橋梁，讓買(mǎi)賣(mài)房屋更方便快捷，但這種方式并非適合所有人。本文來(lái)自編譯，希望對(duì)您有所啟發(fā)。

在美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)紀(jì)人和貸款機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期以來(lái)控制著買(mǎi)賣(mài)過(guò)程的幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)。但目前，這種情況可能正在發(fā)生改變。

一方面，被稱(chēng)為“iBuyers”(“i”代表“instant”，“iBuyers”指的是“即時(shí)買(mǎi)家”)的一些公司正在利用算法來(lái)設(shè)定房?jī)r(jià)，向傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)人施加壓力，并承諾要結(jié)束擁擠的看房現(xiàn)象和競(jìng)價(jià)大戰(zhàn)。另一方面，iLenders正在利用技術(shù)簡(jiǎn)化抵押貸款申請(qǐng)流程，在過(guò)熱的市場(chǎng)中為購(gòu)房者提供優(yōu)勢(shì)和便利。通過(guò)直接與消費(fèi)者合作，并消除銀行和經(jīng)紀(jì)人，這些iBuyers公司提供了一種更快、更精簡(jiǎn)的房屋買(mǎi)賣(mài)方式。

不像其他一些購(gòu)買(mǎi)房屋來(lái)持有或出租的房地產(chǎn)公司，iBuyers公司會(huì)對(duì)他們購(gòu)買(mǎi)的房屋進(jìn)行輕微維修，然后迅速在公開(kāi)市場(chǎng)上轉(zhuǎn)售這些房屋。iBuyers 公司不是將房屋從市場(chǎng)上撤出或投資于大型改造以顯著增加房屋價(jià)值，而是充當(dāng)賣(mài)家和最終買(mǎi)家之間的連接點(diǎn)。四大iBuyers公司包括Zillow Offers、Opendoor、RedfinNow 和 Offerpad。

任何經(jīng)歷過(guò)傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易的人都會(huì)喜歡，因?yàn)檫@些即時(shí)交易很快速且不那么復(fù)雜。但這也有缺點(diǎn)：在賣(mài)方市場(chǎng)，一些房主可能會(huì)因?yàn)榕ciBuyers打交道而把現(xiàn)金留在桌子上。而那些對(duì)科技和個(gè)人體驗(yàn)持謹(jǐn)慎態(tài)度的人可能會(huì)發(fā)現(xiàn)這種體驗(yàn)不足。

那么你如何確定這種買(mǎi)賣(mài)房子的方式是否適合你呢？請(qǐng)繼續(xù)讀下去。

1. iBuying是什么？

從本質(zhì)上講，iBuyers是機(jī)構(gòu)購(gòu)房者：利用算法估算房屋價(jià)值，然后以現(xiàn)金直接從房主那里購(gòu)買(mǎi)房子的公司。

平均而言，iBuyers為一套房子提供的價(jià)格比公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值低0.22%，而向賣(mài)家收取的費(fèi)用略高，比傳統(tǒng)的掛牌中介高出約1.3%。這種交換是一種更快的交易，這個(gè)過(guò)程只需要幾天而不是幾周，因?yàn)闆](méi)有延長(zhǎng)的托管期，而且也減少了讓賣(mài)家頭疼的障礙，比如開(kāi)放參觀和多次與陌生人見(jiàn)面。

Opendoor、Offerpad和其他主要的iBuyers通常會(huì)在自己的網(wǎng)站上列出他們所購(gòu)買(mǎi)的房子，有時(shí)也會(huì)有多個(gè)列出服務(wù)，這樣買(mǎi)家就可以與房地產(chǎn)中介合作找到他們。一旦房屋被iBuyer收購(gòu)，它就可以像其他財(cái)產(chǎn)一樣被轉(zhuǎn)手出售。

當(dāng)然，iBuyer這種買(mǎi)賣(mài)房屋的方式仍然只是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一小部分。今年9月，iBuying在美國(guó)房屋銷(xiāo)售總額中所占比例約為1%，盡管在某些大都市地區(qū)這一比例高達(dá)6%。

對(duì)一些主要參與者來(lái)說(shuō)，這種模式已經(jīng)破滅。本月早些時(shí)候，Zillow的ibuy部門(mén)崩潰了，該公司現(xiàn)在關(guān)閉了算法房屋銷(xiāo)售部門(mén)，裁員四分之一，同時(shí)下線了數(shù)千套通過(guò)ibuy收購(gòu)但尚未轉(zhuǎn)手的房屋。但其他公司——包括最大、最知名的iBuyer Opendoor，以及Offerpad和RedfinNow——仍在擴(kuò)張。

自Zillow突然退出iBuying領(lǐng)域后的幾周內(nèi)，人們一直在爭(zhēng)論，這種做法會(huì)給憑借個(gè)人關(guān)系網(wǎng)蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)多大的變革。

Redfin的首席執(zhí)行官格倫·凱爾曼(Glenn Kelman)表示，他不喜歡目前的一些說(shuō)法：“我討厭那種認(rèn)為iBuying是房地產(chǎn)未來(lái)的說(shuō)法，或者認(rèn)為iBuying是一個(gè)騙局的說(shuō)法?！?/p>

Redfin最近公布了其第三季度的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，整體收入和來(lái)自房地產(chǎn)服務(wù)(包括RedfinNow)的利潤(rùn)顯著增長(zhǎng)。不過(guò)，iBuying部門(mén)只占公司銷(xiāo)售額的1%左右。

“這是一種變賣(mài)房屋的新方式，”格倫·凱爾曼說(shuō)，“只有一小部分客戶會(huì)用這種方式買(mǎi)賣(mài)房屋?！?/p>

IBuying的影響力已經(jīng)足夠大了，以至于許多賣(mài)家都對(duì)它感到好奇——甚至包括專(zhuān)業(yè)的家庭房地產(chǎn)商。

蒂姆·戈登(Tim Gordon)是南加州的一名房地產(chǎn)投資者。去年春天，當(dāng)他在為即將到來(lái)的婚禮做準(zhǔn)備時(shí)，他發(fā)現(xiàn)自己名下的房產(chǎn)太多了。圣迭戈縣東部邊緣的一處房產(chǎn)讓他很煩心，所以他決定在RedfinNow、Zillow和Opendoor上碰碰運(yùn)氣。令他吃驚的是，RedfinNow出價(jià)67萬(wàn)美元——比他之前收到的最好出價(jià)高出約7萬(wàn)美元——而他甚至還沒(méi)有完成房屋的裝修。

“我拿了錢(qián)就跑了，”戈登說(shuō)。

2. iLending是什么？

與iBuyers相對(duì)應(yīng)的是iLenders，這是Better.com和Accept.inc等完全數(shù)字化的抵押貸款經(jīng)紀(jì)商。這些公司可以在白天或晚上的任何時(shí)間批準(zhǔn)購(gòu)房者申請(qǐng)抵押貸款，許多公司提供的項(xiàng)目將預(yù)先提供整套房屋的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，因此任何被批準(zhǔn)貸款的人都可以成為全現(xiàn)金買(mǎi)家。根據(jù)Opendoor最近的一份報(bào)告，在一個(gè)平均首次購(gòu)房者參觀15套住宅、至少提出5個(gè)報(bào)價(jià)的市場(chǎng)，這些服務(wù)提供了顯著的優(yōu)勢(shì)。

桑德拉·科斯坦佐(Sandra Costanzo)就是這些首次購(gòu)房者中的一員。今年8月，當(dāng)她正在辦理離婚手續(xù)時(shí)，她有六個(gè)星期的時(shí)間在費(fèi)城為自己和兩個(gè)孩子找地方住?！拔也恢廊绾紊暾?qǐng)抵押貸款，甚至不知道從哪里開(kāi)始，”33歲的科斯坦佐說(shuō)，她是一名來(lái)自西班牙的語(yǔ)言教師?！八晕覜Q定上網(wǎng)看看?！?/p>

她知道自己有大約7萬(wàn)美元的首付，于是她搜索了抵押貸款公司，并得到了Better.com的貸款預(yù)批。她決定通過(guò)該公司的經(jīng)紀(jì)公司Better Real Estate來(lái)找房子。最終她找到了一套四居室、帶一個(gè)半浴室的房子，房子后院有一棵蔓生的橡樹(shù)，所在地區(qū)還有一個(gè)很好的學(xué)區(qū)。

但后來(lái)，科斯坦佐聽(tīng)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，她開(kāi)始擔(dān)心需要與全現(xiàn)金買(mǎi)家競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)她的經(jīng)紀(jì)人告訴她，Better.com可以通過(guò)今年夏天啟動(dòng)的一個(gè)名為Better Cash Offer的iLending項(xiàng)目為她買(mǎi)下這棟房子，并預(yù)付全價(jià)時(shí)，她懸著的心終于放了下來(lái)。

大多數(shù)背負(fù)抵押貸款的房主在出售現(xiàn)有房屋之前，沒(méi)有足夠的流動(dòng)性以現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)房屋，這使得今年的市場(chǎng)變得尤其殘酷。在市場(chǎng)的高峰期，有25%的房屋出售都是現(xiàn)金交易。

Better.com的采購(gòu)經(jīng)理保羅·泰格(Paul Tyger)說(shuō)：“實(shí)際情況是Better Real Estate代表他們報(bào)價(jià)。這是目前特別迫切的需求。抵押貸款從20世紀(jì)開(kāi)始就沒(méi)有變化了。但我們認(rèn)為，未來(lái)所有交易都將是現(xiàn)金交易?！?/p>

Better.com買(mǎi)下了這棟房子，不到三周，科斯坦佐就把它買(mǎi)了回來(lái)，預(yù)付了1.7萬(wàn)美元。她說(shuō)，如果沒(méi)有iLender，她就只能將就租房了，而且可供的選擇很少?！拔铱戳四敲炊喙ⅲ疾粷M意，”她說(shuō)。

Better.com只向同時(shí)使用其內(nèi)部經(jīng)紀(jì)和抵押貸款服務(wù)的客戶提供這項(xiàng)服務(wù)，而且不收取費(fèi)用。華寶地產(chǎn)(Warburg Realty)前總裁克萊莉婭·華寶·彼得斯(Clelia Warburg Peters)說(shuō)，該公司可能不需要這么做。她現(xiàn)在是知名的proptech投資者。她說(shuō)，這樣做的風(fēng)險(xiǎn)邊際很低，因?yàn)榭蛻粢呀?jīng)獲得了抵押貸款批準(zhǔn)，而這樣做的好處——增加公司的客戶基礎(chǔ)——會(huì)帶來(lái)回報(bào)。

其他多家金融科技貸款機(jī)構(gòu)，包括Accept.inc和UpEquity也提供代表買(mǎi)家提供現(xiàn)金報(bào)價(jià)的服務(wù)。賣(mài)方或買(mǎi)方不收取額外費(fèi)用。放款人將現(xiàn)金預(yù)付到預(yù)先批準(zhǔn)的金額，并從抵押貸款和所有權(quán)成本中獲利。

3. 先買(mǎi)后賣(mài)

在整件事情中，還有第三類(lèi)公司需要注意：像Knock、Orchard、Homeward和Flyhomes這樣的公司，它們?cè)谫?gòu)買(mǎi)和貸款之間架起了橋梁。

這些公司既不是iBuyers也不是iLenders，而是一種混合體。他們利用買(mǎi)家現(xiàn)有房產(chǎn)的價(jià)值對(duì)新房進(jìn)行現(xiàn)金出價(jià)，這樣買(mǎi)家就可以避免根據(jù)當(dāng)前房產(chǎn)的銷(xiāo)售情況來(lái)出價(jià)。任何提出過(guò)這種偶然性報(bào)價(jià)的人都知道，這些報(bào)價(jià)更有可能被拒絕，尤其是在有其他報(bào)價(jià)且市場(chǎng)火爆的情況下。

但與傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)一樣，其中一些服務(wù)還收取額外費(fèi)用。前Zillow高管、現(xiàn)任數(shù)字貸款公司Tomo首席執(zhí)行官的格雷格?施瓦茨(Greg Schwartz)表示：“人們應(yīng)該認(rèn)真考慮一下這些費(fèi)用，其中一些是不必要的。這可都是你的積蓄啊。”

4. iBuying市場(chǎng)的風(fēng)波

在佛羅里達(dá)州坦帕市(Tampa)， 59歲的加里·伯德(Gary Byrd)是一所社區(qū)大學(xué)的校園設(shè)施主管，他最近訂婚了，正在考慮賣(mài)掉自己1200平方英尺(約合388平方米)、三室兩衛(wèi)的房子，這樣他就可以搬去和自己的未婚妻一起住，那個(gè)房子更大一些。

伯德說(shuō)，他希望交易又快又簡(jiǎn)單，“不希望人們?cè)谖业姆孔永镒邅?lái)走去。”今年8月，他上網(wǎng)從Zillow網(wǎng)站獲得了即時(shí)估值。幾周后，他有了一個(gè)預(yù)定的房屋評(píng)估，Zillow的一名員工證實(shí)，該公司將匹配23.5萬(wàn)美元的在線報(bào)價(jià)。Zillow收取3%的費(fèi)用，另外還收取2,000美元的小修小補(bǔ)費(fèi)用。到10月，這筆交易就完成了。

伯德說(shuō)：“在我繁忙的日程中，這是最佳的賣(mài)房方式，省去了很多事情?！?/p>

他用賣(mài)房所得來(lái)償還債務(wù)，投資于401(k)養(yǎng)老金計(jì)劃，并買(mǎi)了一輛新卡車(chē)。他的這種“無(wú)縫銷(xiāo)售”的經(jīng)歷，省去了傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易的麻煩，而這件事就發(fā)生在Zillow的iBuying業(yè)務(wù)倒閉前幾周。

在Zillow的iBuying業(yè)務(wù)突然退出iBuying市場(chǎng)之前，在線房地產(chǎn)市場(chǎng)在亞特蘭大、菲尼克斯和達(dá)拉斯等幾個(gè)美國(guó)城市的住房供應(yīng)中占據(jù)了相當(dāng)大的份額。但Zillow面臨著巨大的損失，并承認(rèn)它在預(yù)測(cè)價(jià)格方面犯了錯(cuò)誤，報(bào)價(jià)過(guò)高，未能很好地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫。目前，該公司正努力將數(shù)千套住房出售給機(jī)構(gòu)租房者。

這似乎是一個(gè)關(guān)于投資iBuying的危險(xiǎn)的警世故事。不過(guò)，Opendoor和Offerpad的代表都表示，他們正在加大自己的iBuying力度。

5. 為什么iBuying并非適合所有人

傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)商正在密切關(guān)注iBuyers，一些經(jīng)紀(jì)商也推出了類(lèi)似的服務(wù)。例如，Keller Williams有Keller Offers。還有一些網(wǎng)站，比如QuickBuy，允許經(jīng)紀(jì)人為客戶提供類(lèi)似于iBuying的服務(wù)。

不過(guò)，盡管iBuying在大城市，尤其是在美國(guó)陽(yáng)光地帶(Sun Belt)蓬勃發(fā)展，但它還沒(méi)有在小城鎮(zhèn)站穩(wěn)腳跟，尤其是在較為富裕的購(gòu)房者中。

康涅狄格州南部Compass公司的經(jīng)紀(jì)人格倫?皮佐洛魯索(Glen Pizzolorusso)表示，他的客戶（其中大多數(shù)人買(mǎi)賣(mài)的房產(chǎn)在70萬(wàn)美元至100萬(wàn)美元之前）仍然對(duì)iBuying不感興趣。

“我們不要拐彎抹角了，”他說(shuō)，“為這些項(xiàng)目做廣告的公司是營(yíng)利性公司，因此需要盈利。如果他們以當(dāng)前的市價(jià)買(mǎi)你的房子，就沒(méi)有利潤(rùn)可賺了。如果你急需現(xiàn)金，那么你確實(shí)可以把你的房子賣(mài)給這些iBuying公司?！?/p>

投資者表示，盡管科技不斷顛覆現(xiàn)狀，但數(shù)百萬(wàn)美元的豪宅短期內(nèi)不太可能成為iBuyer的固定資產(chǎn)?！爸匾氖且涀。?jīng)紀(jì)公司不是龐然大物，”proptech投資者彼得斯表示。她指出，營(yíng)銷(xiāo)豪宅所需要的技能與銷(xiāo)售普通住宅完全不同，銷(xiāo)售豪宅更需要一事一議。

所以“豪宅經(jīng)紀(jì)人不應(yīng)該擔(dān)心iBuying，”她說(shuō)，因?yàn)椤皩?duì)于任何價(jià)值超過(guò)100萬(wàn)美元的房子來(lái)說(shuō)，iBuying在功能上是無(wú)關(guān)緊要的?！?/p>

但因?yàn)閕Buying還很年輕——第一個(gè)iBuyer Opendoor直到2014年才出現(xiàn)——所以不存在能夠預(yù)測(cè)它的水晶球。

匹茲堡卡內(nèi)基梅隆大學(xué)泰珀商學(xué)院(Tepper School of Business at Carnegie Mellon University)金融學(xué)助理教授迪克莎·古普塔(Deeksha Gupta)說(shuō)：“對(duì)許多房主來(lái)說(shuō)，iBuying市場(chǎng)的存在確實(shí)讓出售房屋的過(guò)程變得容易得多。iBuyers服務(wù)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求，所以我不認(rèn)為他們會(huì)消失。但同時(shí)，我們也真的很難預(yù)測(cè)iBuying市場(chǎng)的走向。”

譯者：Jane